UNE EXPERTISE : QU'EST-CE QUE C'EST ?
UNE MISSION : Votre agent immobilier a pour mission de rechercher la valeur vénale et/ou la valeur locative d'un bien immobilier, quelque soit la catégorie à laquelle appartient le bien.
• Immobilier d'habitation: maison appartement, immeubles, propriétés, château,
• Immobilier d'entreprise et locaux industriels: atelier, usines, entrepôts, immeuble de bureau
• Immobilier commercial: boutiques, centre commerciaux
• Fond de commerces
• Immobilier agricole et foncier: terres agricoles, bâtiments, bois, forêts
• Terrains à bâtir
Valeur vénale : la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente au moment de l'expertise.
Valeur locative : elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.
La valeur locative de marché intègre l'incidence de toute somme au versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail) soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc....)
La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.
Le coût de remplacement brut : Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouve, frais taxes et honoraires inclus.
Le coût de remplacement net : Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.
Il existe 4 grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers
• L'estimation par comparaison : elle consiste à déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu de la vente récent, d'autres biens aussi semblables que possible en terme de consistance, d'état, de situation, dits références au point de comparaison;
• L'estimation par capitalisation du revenu : elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.
La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure ou peut procurer.
• L'estimation par le coût de remplacement : elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation
• Les méthodes dites professionnelles : Pour certains biens spécialisés tels que hôtels, cliniques, cinéma, théâtre...La pratique professionnelle a dégagée des normes et méthodes permettant de définir la valeur vénale ou locative des murs, ou la valeur du fond de commerce.
Documents nécessaires et à préparer pour une demande d'estimation ou d'expertise et constitution d'un dossier préalable à la vente afin d'informer au mieux les acquéreurs.
• Titre de propriété
• Taxe foncière
• Facture des derniers travaux effectués ou devis
• Plans de votre habitation
• Si votre bien est loué, copie du contrat de location
• Métré ou loi carrez
• Diagnostic amiante
• Diagnostic état parasitaire
• Diagnostic plomb (si immeuble construit avant 1949)
• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Certificat de conformité, garantie décennale
• Situation de l'assainissement, branchement au tout à l'égout
• Règlement de la copropriété
• Relevé des charges ou appels de charges
• Compte rendu de la dernière assemblée générale (3 derniers procès verbaux)
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